Évitez les pièges lorsque vous avez un projet d’achat immobilier

Projet d’achat immobilier, les pièges à éviter.

Vous projetez d’acquérir un bien immobilier? Notre équipe vous accompagne, et vous aide à éviter les pièges qui pourraient se présenter au cours de vos démarches. Découvrez dans cet article, les différents pièges à éviter lorsque vous envisagez l’acquisition d’un bien immobilier.

Etre pressé & négliger l'analyse

Devenir propriétaire, ça se prépare ! Ainsi, il faut savoir avancer à son rythme et ne pas confondre vitesse et précipitation. Il faut en effet être capable d’agir vite, puisque le secteur immobilier est extrêmement concurrentiel. Mais, pour certaines étapes il est primordial d’y accorder du temps, afin d’être sûr que le bien correspond à ses attentes, et qu’il s’agit d’un bon investissement. Le bien doit donc être étudié dans les moindres détails (cela consiste à s’informer sur l’entente au sein de la copropriété, de l’état actuel du bien, des travaux à envisager, des perspectives d’évolution du quartier…).

Combien d’acquéreurs procèdent trop rapidement à l’achat d’un logement sur un coup de coeur ou s’offrent les services d’un seul artisan sans même prendre le temps de comparer les devis ?… Ces erreurs peuvent s’avérer très coûteuses. L’achat immobilier est un acte engageant, ainsi, les décisions qui en découlent doivent donc être rationnelles et réfléchies.

Ne pas faire attention à la localisation

Lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier, l’emplacement de ce dernier est un critère déterminant. Nous vous conseillons donc de vous informer sur les zones environnantes, afin de repérer celle qui correspond réellement à vos attentes, a vos besoins, mais surtout a vos futurs projets. Ainsi, certains points sont parfois à prendre en considération, comme la présence de commodité aux alentours : présence de commerces, de transport public, d’écoles … la présence de ces éléments contribuera à augmenter vos chances de revendre ou de louer votre bien.

Ne pas comparer le prix de l'offre avec la tendance du marché.

Lorsque vous convoitez un bien, vous devez vous assurer que le prix de ce dernier soit cohérent. Dans certains cas (séparation ou mutation) il arrive que vous soyez contraint de le revendre assez rapidement. Dans un contexte où les prix proposés sur le marché immobilier seraient bas ou stagneraient , vous pourriez subir une perte d’argent si vous n’achetez pas au juste prix. Néanmoins, l’estimation du prix d’un bien immobilier peut s’avérer compliquée, puisque le marché est en évolution permanente. Afin d’avoir une approximation, nous vous conseillons de vous renseigner sur les ventes de biens immobiliers ayant eu lieu récemment dans le secteur de votre recherche en tenant compte de certaines caractéristiques (jardin, superficie, état du bien, voisinage…). Ces démarches peuvent sembler compliquées, ainsi, n’hésitez pas à entrer en contact avec des professionnels de l’immobilier afin de vous faire accompagner. Par ailleurs, sachez que l’état met à votre disposition un « registre » des ventes immobilières vous permettant d’avoir un aperçu des prix de l’immobilier dans votre secteur. Cette base de données vous permet de savoir si le prix qui vous est proposé semble en adéquation avec les prix pratiqués dans la zone, cet outil est un véritable levier vous permettant de négocier le prix avec le vendeur. D’autres critères doivent retenir votre attention, en effet, un bien qui est proposé à la vente depuis un certain temps peut être le signe d’un prix trop élevé ou d’un secteur peu dynamique. Par ailleurs, nous vous conseillons de ne jamais acheter un bien au prix affiché, en effet ce dernier est bien souvent gonflé par ces vendeurs afin d’en tirer le meilleur prix, ne craignez pas le refus, négociez !

Ne pas anticiper le coût total de votre achat.

L’achat d’un bien immobilier est un investissement important. Avant d’envisager l’achat, vous devez d’abord vous informer sur le prix d’achat, le montant des travaux, les frais du prêt (frais de courtage, de dossier et de garantie), les frais de notaires ; ou dans le cas d’un investissement locatif, le montant du loyer, les charges de copropriété, la taxe foncière. Une fois que vous vous serez informés sur ces différents éléments vous serez en mesure de calculer le cout total de votre achat ou encore sa rentabilité.

Nous aborderons dans cette seconde partie, les pièges à éviter lorsque vous devez effectuer une demande de prêt.

Ne pas faire jouer la concurrence des banques

Il est important de s’intéresser aux offres des autres banques , et donc de faire jouer la concurrence si vous envisagez de contracter un crédit immobilier. Aucune banque ne vous proposera les mêmes solutions, en effet, celles-ci adaptent leurs stratégies, leurs produits et donc leurs offres à leurs clientèles cibles. Cette stratégie se base sur 2 critères :

Une volonté de capter de la clientèle : parfois les banques affichent un taux attractif afin d’attirer un maximum de client, néanmoins cette stratégie n’est pas toujours adoptée par toutes les banques.
Une politique de risque : cette politique vise à proposer des conditions d’offres de prêt distinctes, en termes de durée, d’apport, etc en fonction du profil de l’emprunteur.

Ainsi, vous pouvez vous retrouver dans une situation délicate. En effet, vous pourrez par exemple essuyer un refus, ou obtenir une offre qui n’est pas en adéquation avec votre situation.

N’hésitez pas à prendre contact avec votre courtier Lefinancement.re qui vous permettra de comparer les propositions afin d’obtenir l’offre la plus intéressante et adaptée a votre situation.

Ne pas prendre en considération les conditions de l'offre de prêt

Beaucoup font l’erreur de ne s’intéresser qu’aux taux ! Or, bien d’autres conditions sont à prendre en compte :

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui correspond au taux global de votre crédit immobilier. Il englobe l’ensemble des frais occasionnés, soit : le taux d’intérêt, les frais de courtage, les frais de dossier, et parfois des frais annexes comme les frais de tenues de compte qui l’accompagne.
Le reste à vivre : il s’agit des fonds restant une fois que l’ensemble des charges est payée.
Le taux d’endettement : il est essentiel de le prendre en considération, puisque les banques se montrent très attentives sur l’ensemble des caractéristiques précitées, mais portent une attention plus particulière au taux d’endettement, qui va permettre de déterminer votre capacité d’emprunt. En général elle ne devra pas dépasser les 33 à 35 %.
La durée du crédit : celle-ci impacte directement le cout total du crédit immobilier. Plus la durée de votre emprunt est longue , plus les intérêts de ce dernier seront élevés, et vous mettrez donc plus de temps à amortir votre capital. Néanmoins opter pour l’allongement de la durée de votre crédit permet d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Les options du prêt : parfois les crédits permettent les reports ou encore de moduler les échéances, ce qui peut être intéressant. Par exemple, si vous devez suspendre une ou plusieurs mensualités lorsque vous faites face à des événements imprévus. Néanmoins, cela va rallonger automatiquement sa durée et son coût.
Les remboursements anticipés : parfois les prêts prévoient d’intégrer des pénalités en cas de remboursement anticipé. Également appelées IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé). Ces frais représentent l’équivalent de 3 % du capital restant dû plafonné à 6 mois d’intérêt à la date de remboursement si elles n’ont pas été négociées au moment de la souscription de votre crédit.
L’assurance emprunteur : le coût de votre assurance emprunteur, mais aussi les garanties associées va dépendre de multiples facteurs en lien direct avec votre situation. (Montant, type de garantie, durée du crédit, âge, fiche santé, profession, activité physique, fumeur ou non, etc) Selon votre situation, vous pourriez être tentés de mentir sur votre déclaration afin de bénéficier d’une assurance de crédit à cout limité présentant les garanties demandées. Néanmoins, cela vous expose à de lourdes conséquences. En effet, cela peut entrainer votre bannissement et vous pourriez être poursuivi par votre assureur.
L‘analyse d’une offre de prêt est une opération complexe, voilà pourquoi faire appel à un courtier pourra vous aider à trouver une solution sur mesure, qui tiendra compte de votre situation et de vos besoins.

Ne pas porter attention à l'assurance de prêt.

En principe l’assurance emprunteur est facultative, néanmoins, généralement la banque l’exige afin de se prémunir des risques en lien avec l’incapacité de travail, l’invalidité ou le décès de l’emprunteur assuré. Ainsi, bien choisir son assurance emprunteur est primordial. Par ailleurs, il est bon de savoir que vous n’êtes en rien obligé de choisir l’assurance qui vous est proposée par l’établissement prêteur. En effet, vous pouvez opter pour une délégation d’assurance, celle-ci vous permettra de choisir un contrat différent de l’assurance de groupe qui vous est proposé par la banque. Et ceci, tout en respectant les mêmes garanties que la proposition émise par la banque.

Par ailleurs, ce sont trois lois mises en place par l’état qui favorisent la délégation d’assurance et qui vous permettent de bénéficier de conditions avantageuses pour votre assurance de prêt. Ces textes de loi encadrent les droits de l’emprunteur à une délégation d’assurance (la loi Lagarde de 2010). En 2014, la loi Hamon renforce la loi Lagarde et permet à l’emprunteur de changer son assurance pendant la première année du crédit. Par la suite, en 2017, un amendement (Bourquin) vient autoriser un droit de résiliation annuel à chaque date d’anniversaire.

NOTRE ROLE

Comme pour votre offre de prêt, il est avantageux de faire jouer la concurrence afin de vous assurer de meilleures conditions pour votre assurance emprunteur. Afin de mener à bien cette mission, votre courtier Lefinancement.re saura vous accompagner dans chacune de vos démarches.

Ne pas vous pencher sur les conditions de remboursement.

Un crédit immobilier vous engage généralement sur une longue durée. Bien qu’aujourd’hui vous soyez en capacité de rembourser vos mensualités, l’avenir reste incertain.

Ainsi, afin de résister aux aléas de la vie, vous pourrez souscrire à un crédit immobilier avec options d’échéances modulables. Ces options de prêt donnent la possibilité de réduire ou d’augmenter vos mensualités selon votre situation. Bien entendu, sous réserve de l’accord de votre banque et qu’il n’y ai aucun incident concernant les remboursements.

Minorer l'ensemble des frais.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, une différence importante existe entre le prix d’achat du bien et le cout réel de cet achat. En effet, le crédit immobilier intègre d’autres types de frais qui ne sont pas toujours expliqués ou même présentés :

Les frais de garantie
Les frais de notaire
Les frais de dossier de la part de la banque
Les frais d’agence immobilière
Le prorata des charges de copropriété ou encore des taxes foncières.
les taxes locales (vise principalement les achats neufs.)

Ne pas profiter de votre délai de réflexion.

L’offre de crédit est valable pendant 30 jours minimum après réception. Vous avez la possibilité de l’accepter passé un délai minimum de 11 jours suivant sa réception. Ainsi, il est conseillé de profiter de ce délai afin de relire cette offre , puisqu’une fois renvoyée a la banque vous ne pourrez plus faire marche arrière.

NOTRE ROLE

Faites appel à votre courtier, Lefinancement.re ! Gagnez en tranquillité.

Vous avez pu le constater, une erreur peut être vite arrivée lorsque vous choisissez de contracter un crédit immobilier. Ainsi, dans le but de vous accompagner a chaque étape de votre démarche, il peut être judicieux de faire appel au service d’un courtier. Riche de son réseau de partenaires et expert en la matière, Lefinancement.re connaît les rouages du crédit immobilier et pourra vous donner les clés pour vous aider a la compréhension des conditions d’une offre de prêt, mais aussi de chacune des étapes qui y mènent.

BON A SAVOIR

Prenez garde ! Dans une majorité de cas, un courtier ne pourra pas solliciter la banque auprès de laquelle vous auriez déposé un dossier. Il convient donc d’appeler un courtier au début de vos démarches afin de n’écarter aucune solution bancaire.